Luis Carlos Caravedo ha conocido de cerca diferentes realidades del país, tanto en zonas urbanas como rurales, a través de su práctica profesional como abogado especialista en el tema inmobiliario. Ha participado en negociaciones, compra de tierras y saneamiento en el marco de importantes proyectos de infraestructura, como el gas de Camisea de Transportadora de Gas del Perú y el gasoducto Cusco-Lima. Además, ha ocupado cargos de gerencia legal en empresas de telecomunicaciones, ha trabajado en su propio estudio jurídico y hoy enfrenta nuevos retos como socio en el estudio DS Casahierro Abogados. Cabe decir que, en sus épocas de estudiante en la Universidad de Lima, fue el primer practicante en la Dirección de Asesoría Jurídica.
¿Desde cuándo estás en DS Casahierro Abogados?
DS Casahierro Abogados es miembro de DS Avocats de Francia, nuestra casa matriz, que está catalogada como la firma número uno en derecho inmobiliario. Formamos parte de este conglomerado de estudios y estamos en 24 países. Es una organización muy grande. Recientemente he tenido una reunión con el área de infraestructura de una compañía francesa muy grande que invierte mucho en Sudamérica. Nosotros nos presentamos como un equipo para trabajar en todos los países de Sudamérica donde esta compañía va a invertir.
Precisamente, tú eres socio de la parte inmobiliaria en el estudio.
En efecto. El tema inmobiliario empezó a crecer en el estudio de tal manera que los socios vieron la necesidad de darle una estructura más sólida al área y decidieron que ingrese un socio para liderarla. Como yo tenía experiencia en los temas inmobiliario, municipal y de infraestructura, me invitaron a integrar el estudio como socio líder del área, para estructurarla y darle la solidez que requiere.
¿Cuáles son los planes que tienes en esta estructuración y crecimiento del área?
Lo primero es abarcar nuestro mercado interno, básicamente, a todos los clientes a los que se les presta los servicios. Asimismo, consolidar el área con mayores y mejores servicios, no solamente en asuntos municipales, sino en otros más complejos, como saneamiento de inmuebles y de predios rurales. Este último es un tema poco desarrollado por los estudios de abogados en el Perú. La mayoría ve saneamiento y urbanismo en las áreas metropolitanas, pero hay pocos estudios y abogados especialistas que hacen saneamiento inmobiliario y todo lo relacionado a predios en zonas rurales, lo que es más complejo.
¿Cuáles son las características de las zonas rurales que hacen el trabajo más complicado?
En el Perú, desde hace 30 años, los gobiernos han intentado formalizar la propiedad y ordenar las posesiones y propiedades a lo largo del territorio nacional. Se empezó con el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT). Luego entró Cofopri, los permisos de los gobiernos regionales, las facultades de las municipalidades, pero el tema se ha vuelto muy complejo. En el Perú hay muchísima informalidad y falta de iniciativa por parte de los gobiernos locales para formalizar las áreas que están bajo su jurisdicción. Además, no solo es un asunto de personas naturales, también están involucradas las industrias, los comercios, los hoteles, etc. ¿Cómo hace, por ejemplo, una cadena de hoteles que quiere construir una sede, lodges o bungalows de grandes extensiones en la selva o la sierra? ¿Cómo hacen para formalizar la tierra donde van a iniciar sus operaciones? Eso demanda trabajar en derechos de superficie, habilitación urbana, zonificación, licencia de construcción, y eso incide en el financiamiento de los proyectos. O puede haber una compañía lechera que planee instalar una fábrica en una zona altoandina, desde donde le resulta más económico acopiar la leche de los ganaderos de la zona y luego procesarla. Pero, lamentablemente, a todas estas empresas se les presentan muchos problemas legales, básicamente de permisos. Y si, además, necesitan financiamiento, requieren dar como una garantía colateral la propiedad de esa tierra, y ningún banco va a aceptar en garantía una infraestructura si no tiene los documentos en regla, como un registro de propiedad o una licencia de construcción. Ese tipo de situaciones se presentan y el estudio presta la asesoría para tratar de obtener una solución de la mejor manera y lo más rápido posible.
¿Qué problemas se presentan en las municipalidades, por ejemplo?
En los gobiernos locales encontramos muchos vacíos legales. Hay municipalidades que no incluyen una serie de trámites en su Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA). El derecho inmobiliario, a diferencia de lo que muchos creen, no se limita a la compra-venta de casas o a las licencias de construcción. Es mucho más complejo.
También hay territorios comunales que tienen sus propias normas...
Las comunidades campesinas tienen sus propias normas, efectivamente. Muchas nacieron como consecuencia de la reforma agraria, con la que se las reconoció como propietarias. Una buena cantidad de ellas no tienen delimitada su propiedad, otras son ancestrales. Muchos de los proyectos más importantes que se han desarrollado en el país han pasado primero por acuerdos con las comunidades campesinas, a fin de operar en las tierras que son de su propiedad. Por ejemplo, en el caso de una minera, el Estado solamente da el derecho de explotar el recurso, no de ocupar la superficie. Entonces las empresas deben hacer un doble trámite: uno ante el gobierno para recibir la concesión y otro frente al propietario de la tierra, en este caso, la comunidad campesina, que tiene una legislación muy particular, además de sus propias regulaciones internas, como sus estatutos y su autogobierno. Hay que cumplir con esas disposiciones para llegar a un buen acuerdo. El Estado, por lo general, no tiene presencia en la comunidad. Entonces, cuando llega un gran proyecto de inversión, la población le traslada sus necesidades y las mineras terminan haciendo obras, como carreteras, colegios y hospitales. La minería formal es muy responsable en ese sentido.
¿Cuándo empezaste a especializarte en el tema inmobiliario?
A finales de 1998 entré a una compañía de telecomunicaciones que se llamaba FirstCom, que después tuvo un acuerdo con AT&T y luego se vendió a Telmex. En FirstCom me encargué del despliegue de la red de telecomunicaciones, que hoy se conoce como una red inalámbrica de celular. Este despliegue abarcaba la zona pública, ya que el canalizado de la fibra óptica tenía que ir por calles, avenidas y carreteras. Ahí comencé a realizar trámites municipales, a ir a las comunidades y a coordinar con las zonas de influencia. Encontré mucha casuística sobre propiedades privadas y públicas, permisos municipales y autorizaciones. Pude conocer el tema urbanístico y de zonificación. En Telmex, una empresa consolidada en el Perú, el trabajo fue tan intenso que llegamos a tener la red de fibra óptica más grande del país. Luego, Telmex fue fusionada con Claro, empresa con la que empezamos a ver el despliegue de la infraestructura inalámbrica en Lima y provincias. Esto implica poner antenas en propiedad pública, pero también privada, en las azoteas de casas y edificios.
¿Luego dónde trabajaste?
Después de esa experiencia entré a trabajar en estudios de abogados que tenían como clientes a empresas mineras. Ahí adquirí mayor experiencia en el tema de compra de tierras y saneamiento con transacciones de mucha mayor envergadura, que implicaban negociar con comunidades campesinas. Luego de trabajar para otros estudios, abrí mi propio emprendimiento, en el que he estado los últimos diez a doce años. Toda la experiencia ganada en provincias la traje a Lima y a la zona urbana. Empecé a ver temas de industrias, a sanear terrenos de propiedades de compañías textiles, embotelladoras, etc., pero sin dejar de lado las provincias con el tema minero. Por otro lado, tuve una experiencia muy importante con el tema del gas. Fui uno de los pocos negociadores abogados que trabajó en el gasoducto de Camisea. Considero que fue una experiencia muy importante y enriquecedora. Hubo un gran despliegue de infraestructura por un recorrido de cerca de 730 kilómetros, que comprendía Huancavelica, Ayacucho, Ica y Lima. Había que negociar y tratar de formalizar propiedades para inscribirlas.
¿Dirías que ese fue el reto más grande de tu carrera?
Fue el primer reto más grande de mi carrera. Luego participé en un proyecto que lamentablemente no prosperó, pero se avanzó en parte. Para esto me mudé a Cajamarca por un año. Se iba a hacer un mineroducto subterráneo. Igualmente, había que hacer negociaciones por temas de propiedad privada y comunal. Era un reto muy grande. Teníamos cinco oficinas y trabajábamos con ingenieros, antropólogos, sociólogos y abogados. Fue una experiencia muy enriquecedora. Finalmente, he traído toda esta experiencia a DS Casahierro Abogados. No se trata simplemente de ver el tema de permisos municipales o licencias de funcionamiento, sino de apuntar a proyectos de mucha mayor envergadura, como construcción de carreteras y proyectos mineros, y, por supuesto, de apoyar a nuestros clientes en sus licencias y otros asuntos, como personas naturales y jurídicas. Está firma tiene un abanico de clientes muy grande, que abarca casi todos los gremios.
A través del tema inmobiliario has podido ver temas muy importantes de tipo social y de infraestructura para el desarrollo del país.
Así es. Se trata de temas muy importantes e interesantes. Ahora mismo, que estamos pagando las consecuencias de los fenómenos climatológicos, se le está presentando al Estado el gran reto de reubicar a todos los afectados que vivían en las laderas de los ríos o en las zonas de muy alto riesgo. Estoy trabajando, de manera personal, en una propuesta normativa que presentaré al Congreso, a ver si tienen a bien tomarla. El objetivo es facilitar la reubicación de todas estas personas afectadas desde el punto de vista inmobiliario.
¿Dónde trabajaste antes de FirstCom?
Al terminar mis estudios en la Universidad de Lima, conseguí trabajo rápidamente en el holding del grupo Carsa, que en esa época era un conglomerado muy importante, con una facturación que llegó a cerca de 500 millones de dólares. Entré como asistente de la Gerencia Corporativa Legal, y antes de esto, trabajé en un tema particular en mi carrera profesional: fui el primer practicante de asesoría jurídica de la Universidad de Lima. La Dirección de Asesoría Jurídica era liderada por el doctor Víctor García Toma, que es muy conocido porque fue miembro del Tribunal Constitucional. Es un extraordinario constitucionalista. Él fue mi profesor de Introducción al Derecho. En el área trabajaba también José Carlos Velarde, quien veía todos los temas laborales en la Universidad y quien es también socio del estudio DS Casahierro Abogados. Lo curioso es que con José Carlos Velarde realicé mis prácticas y hoy es también mi socio en el estudio.
¿Qué te pareció tu etapa de estudiante en la Universidad de Lima?
Yo diría que, de toda mi etapa académica, esta fue la mejor de toda mi vida. No solamente porque recibí una extraordinaria base académica, sino también por la relación que hay entre alumnos y profesores en la Ulima. Luego, cuando encuentras a tus profesores en la vida profesional, te tratan de igual a igual. Me llevé la mejor experiencia de la Universidad y durante el ejercicio laboral he visto que la base académica es muy sólida. Cada vez que puedo, regreso a la Universidad y me complace ver las transformaciones apropiadas para los estudiantes. Yo recomiendo estudiar en la Universidad de Lima. No solo la formación académica es buena, sino también, por el lado humano, el soporte para desarrollar todas las capacidades blandas.
